昨天一个在韩国的朋友因为房屋租赁的问题咨询。大致的内容是：租赁了一个保证金六千万韩元的住宅，后来发现房东身负重债，不知以后能不能得到房屋租赁保证金的问题。
早上上班后，拿着材料向韩国律师咨询。发现这个房东的房子被抵押，而且个人还有银行的贷款在身。结果判断要是到时候房东破产的话，房屋租赁保证金只能拿到原来的一半，所以建议我朋友赶紧想办法解除房屋租赁合同，以免发生更大的损失。
实际上，很多中国人不知道有关韩国租赁房屋时的注意事项。虽然我身为中国律师，但对韩国这方面的法律，也只是通过这次事例才有所了解。这主要是因为中国和韩国的法律制度不同，所以除了特意的去深入学习以外，只能通过亲身经历来积累经验了。
所以为了要普及中国人在韩国租赁房屋时必须要了解的注意事项，下面简单的写一下总结的经验。
在韩国租赁房屋有两种方式：一种是传贳，一种是月租。
传贳是指将一定金额保管给房屋所有人，借用一定时间的一种方式。一般情况下，传贳的保证金额比较高，但是不需要另外支付其他租金。
月租是支付一定金额的保证金给房屋所有人，借用一定时间的房屋，并每月支付一定房租的方式。月租的保证金较少，但需要每个月支付租金。
不管多少，传贳和月租都会向房东支付一定金额的保证金，在房屋租赁合同期限届满或解除时，得到返还。但是为了保证金安全的得到返还，需要在签订房屋租赁合同前和签订合同后，注意以下的几点事项：
一，签订房屋租赁合同前一定要确认“不动产登记簿藤本”
大部分的中国人在签订房屋租赁合同前不去确认不动产登记簿藤本。那是因为，根本不清楚确认不动产登记簿藤本的重要性，甚至对这些繁琐的程序没有任何兴趣。
之所以要确认不动产登记簿藤本的原因有以下几种：
(一)查看是否对租赁的房屋设有先行的抵押权或传贳权。
如果该房屋设有先行的抵押权或传贳权的话，当房东破产后拍卖房屋时，可能无法优先得到租赁保证金的返还。因为，韩国是根据设定担保或债权的顺位优先进行偿还，所以有先行的抵押权或传贳权的话，租赁保证金得到返还的可能性较小。
(二)被担保的债权额和房屋价格的差价是否大于租赁保证金。
若担保的债权额和房屋价格的差价小于租赁保证金的话，应该避免签订房屋租赁合同。因为，等债权全部得到偿还以后，剩下的拍卖金额就不足以偿还租赁保证金了。
(三)是否有假扣押等强制措施的记录以及删除记录等。
要是在不动产登记簿藤本中有假扣押等法院强制措施的记录或者划横线的删除记录时，就说明房东的资金能力不是很好，所以应该避免签订房屋租赁合同。
特别是设定高额保证金的传贳房应当更加需要确认不动产登记簿藤本，并将传贳权设定为第一顺位才能保证安全的得到租赁保证金的偿还。
二，必须要及时进行迁入申告并确认租赁合同的生效日期
在入住房屋后应当及时进行“迁入申告”以及“租赁合同生效日期的确认”。因为这样才能在房屋租赁合同期限内，房屋所有人得到变更也可以安心的继续入住。法律用语叫“具有第三者抗辩权”。
还有在得到租赁合同生效日期的确认后，当房屋被法院进行拍卖时，能够在后顺位权利人中，优先于其他债权人得到租赁保证金的偿还。当然，在得到租赁合同生效日期的确认之前要是设定了其他权利的话，只能等到前顺位的权利人的债权得到偿还后，才能优先在后顺位的权利人中得到优先偿还。简单的说，从设定租赁合同生效日期确认时间点开始享受优先偿还权。要是没有设定日期确认的话，只能在拍卖时排到后面去了。
三，限定范围内的最优先偿还权
前面的两项都没有好好去准备，你也不要太沮丧。因为，韩国法律规定，在限定的范围内，租赁人可以在一定范围内的保证金得到最优先偿还。这是为了实现租赁人最低限度的保障，所以虽然能够偿还的保证金倒是不多，但可以优先于一般债权人、优先顺位抵押权人等具有担保物权的人得到租赁保证金的偿还。
比如：担保物权的设定日是2014年6月7日，拍卖的房屋位于首尔市的话，对设定9500万元以下的房屋租赁保证金的租赁人，最优先偿还3200万元的保证金。其他的保证金等优先顺位的债权人、抵押权人得到执行以后，才能得到偿还。
好了，虽然对于有关房屋租赁的知识还是很多需要去了解，以及通过具体案例进行分析的，但是给大家普及的上述内容已经足以让大家避免不必要的损失的。但是每天有那么多的中国人在签订新的房屋租赁合同，每天又有不少中国人因为不懂韩国的法律知识受不必要的损失。
